Modul: Cashflow-Analyse

🎯 Zweck

Die Cashflow-Analyse simuliert den vollständigen Zahlungsfluss Ihres Immobilieninvestments über die gesamte Kreditlaufzeit

Sie zeigt die jährliche Entwicklung von Zinsen, Tilgung, Einnahmen, laufenden Kosten und Renditekennzahlen (ROI / ROE).

Damit erhalten Sie eine realistische Projektion der Liquidität und Kapitalentwicklung Ihres Investments.

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📘 Tabellenstruktur

Spalte	Bedeutung	Formel / Herkunft
Jahr	Laufzeitjahr der Simulation	1 … n
Zinsen (€)	Zinsanteil der Annuität im jeweiligen Jahr	Restschuld × Sollzins
Tilgung (€)	Tilgungsanteil der Annuität	Annuität – Zinsen
Annuität (€)	jährliche Kreditrate (Zins + Tilgung)	konstant über Laufzeit
Restschuld (€)	verbleibender Kreditbetrag am Jahresende	Restschuld Vorjahr – Tilgung
Erträge (€)	jährliche Nettomiete oder Betriebserlöse	Miete × (1 + Steigerungssatz)ᵗ
Aufwendungen (€)	Summe aller laufenden Kosten inkl. Zinsen & Tilgung	Bewirtschaftungskosten + Rücklagen + Zinsen + Tilgung + Leerstand
FCF (€) (Free Cashflow)	frei verfügbarer Jahresüberschuss nach allen Aufwendungen	Einnahmen – (Zinsen + Bewirtschaftung + Rücklagen + Tilgung)
ROI (%)	Rendite auf Gesamtkapital	(FCF / Gesamtkapital) × 100
ROE (%)	Eigenkapitalrendite	(FCF / eingesetztes Eigenkapital) × 100

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⚙️ Rechenlogik im System

Annuitätendarlehen

• Die Annuität (Zins + Tilgung) bleibt über die gesamte Laufzeit konstant.
• Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Zinsen als laufende Ausgabe

• Zinsen werden explizit als Kosten erfasst, da sie eine Liquiditätsbelastung darstellen.
• Sie erscheinen in der Spalte "Aufwendungen".

Tilgung als Vermögensumschichtung

• Tilgung reduziert die Restschuld, ist aber keine Betriebsausgabe im Sinne des Vemögensaufbaus. Im Kontext des FCF ist sie aber "Cash-Out" daher wird sie bei den Aufwendungen eigerechnet bzw. von den Einnahmen abgezogen.
• Sie wird separat dargestellt, da sie den Vermögensaufbau (Eigenkapitalzuwachs) widerspiegelt.

Dynamische Einnahmenentwicklung

• Erträge können mit einer jährlichen Indexsteigerung (Standard: +2 % p.a.) simuliert werden.
• So lassen sich inflationsgesicherte Mietverträge realistisch abbilden.

FCF (Free Cashflow)

• Der wichtigste Indikator: zeigt den tatsächlich verfügbaren Jahresüberschuss nach allen Zahlungen –
  inkl. Zinsen, Tilgung, Rücklagen und Bewirtschaftungskosten.

ROI / ROE-Entwicklung

• Mit sinkender Restschuld und steigendem Nettoüberschuss steigen ROI und ROE kontinuierlich.
• Das System berücksichtigt den zunehmenden Eigenkapitalanteil automatisch.

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💡 Interpretation

• Zinsen = laufende Ausgabe:
  Sie mindern den jährlichen Cashflow und werden in der Spalte Aufwendungen erfasst.

• Tilgung = Vermögensaufbau:
  Sie verringert die Restschuld und erhöht das Eigenkapital, ist aber kein Aufwand im steuerlichen Sinn.

• Positiver FCF:
  Das Objekt erwirtschaftet einen realen Überschuss im Jahr n nach sämtlichen Zahlungen (inkl. Kreditdienst).

• Negativer FCF:
  Das Objekt erwirtschaftet einen realen Verlust im Jahr n.

• Steigende ROI / ROE:
  Mit fortschreitender Laufzeit sinkt die Zinslast, der Nettoertrag steigt – dadurch verbessert sich die Kapitalrendite.

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🔍 Kurz gesagt

Der Cashflow in Allround.Immo bildet alle realen Geldflüsse eines Immobilieninvestments ab.

• Zinsen zählen als laufende Ausgabe.
• Tilgung gilt als Kapitalrückführung (Vermögensaufbau).

Das Ergebnis:
Der Free Cashflow (FCF) zeigt exakt, wie viel Liquidität nach Kapitaldienst und laufenden Kosten tatsächlich verbleibt –
und damit, ob Ihr Investment positiv cashflowt oder zusätzlichen Kapitalbedarf erfordert.