Appearance
Modul: Halten
Das Modul Miete/Bewirtschaftung Das Modul Miete/Bewirtschaftung bildet das wirtschaftliche Herzstück der Immobilie. Es dient der zentralen Erfassung aller Mieterträge und der laufenden Bewirtschaftungskosten.
Die hier definierten Werte bilden die Basis für die Cashflow-, Rendite- und Ertragswertberechnungen und fließen direkt in die Simulation der jährlichen Erträge, Aufwendungen und steuerlichen Effekte ein.
Alle Daten werden in die Simulation der jährlichen Erträge, Aufwendungen und steuerlichen Effekte (AfA, Zinsaufwand, Indexierung) eingebunden.
Struktur
Erträge
Erfassung der Mieterträge (IST/SOLL) auf Basis der eingegebenen Nutzfläche.
| Feld | Beschreibung |
|---|---|
| Einheit | Bezeichnung der Mietfläche oder Nutzungseinheit (z. B. „Top 1“, „Büro EG“, „Lokal“). |
| Quadratmeter | Vermietete Fläche je Einheit. Die Software zeigt automatisch die verbleibende, noch nicht zugeordnete Fläche an. |
| Monatsmiete (EUR) | Nettomiete pro Einheit. Wird zur Berechnung des Jahresrohertrags herangezogen. |
| Preis pro m² | Durchschnittsmiete, wird dynamisch aus Fläche und Miete berechnet. |
| Jährliche Indexanpassung (%) | Automatische jährliche Anpassung der Mieteinnahmen zur Simulation inflationsgesicherter Verträge. |
Unterhalb der Eingabemaske werden der Gesamtmietertrag pro Monat und der Jahresrohertrag angezeigt.
Diese Werte fließen direkt in die Cashflow- und Ertragswertanalyse ein.
Aufwendungen
Die Aufwendungen werden in zwei Kategorien unterteilt, um Zahlungsfluss (Liquidität) und langfristigen Substanzwert (Rentabilität) korrekt abzubilden.
A) Laufende Zahlungen (Liquiditätswirksam)
Kosten, die tatsächlich und regelmäßig vom Konto abfließen.
| Position | Einheit | Beschreibung |
|---|---|---|
| Monatliche Rücklage (WEG) | € / Monat | Tatsächliches Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan. Wird vom Nettoertrag abgezogen (nicht AfA-relevant). Hinweis AT: Gesetzliche Mindestrücklage beachten. |
| Verwaltung & nicht umlagefähige BK | € / m² p.a. | Kosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind (Verwalterhonorar, Bankspesen, Saalmiete, Porti). Standardwerte siehe Tabelle unten. |
B) Kalkulatorische Sicherheit (Renditewirksam)
Kosten, die für den langfristigen Werterhalt und Risikoschutz eingepreist werden müssen, auch wenn sie nicht monatlich anfallen.
| Kostenart | Einheit | Beschreibung |
|---|---|---|
| Instandhaltung Sondereigentum | € / m² p.a. | Rücklage für Reparaturen innerhalb der Einheit (Böden, Bad, Therme), die nicht von der WEG getragen werden. |
| Instandhaltungspuffer (Gebäude) | € / m² p.a. | Intelligente Differenzrechnung: Liegt die monatliche WEG-Rücklage unter dem bautechnischen Richtwert, wird automatisch die Differenz angesetzt. |
| Mietausfallwagnis | % vom Rohertrag | Statistisches Risiko für Leerstand oder Zahlungsausfall. |
Bewirtschaftungskosten
| Kostenart | Berechnungsbasis | Beschreibung |
|---|---|---|
| Instandhaltungskosten | €/m² NFL p.a. | Laufende Erhaltungsarbeiten, Wartungen, kleinere Sanierungen. Basiswert abhängig vom Baualter (siehe unten). |
| Nicht umlagefähige Kosten | € / m² p.a | Verwaltungskosten, Buchhaltung, Eigentümervertretung, Bankspesen, Rechtsanwaltskosten, Gutachterkosten, Grundsteueranteile |
| Mietausfallwagnis | % vom Jahresrohertrag | Durchschnittlicher Mietausfall durch Leerstand oder Zahlungsausfälle. |
Richtwerte Instandhaltungskosten
Basis für die Berechnung des „Instandhaltungspuffers“.
| Nutzungsdauer | Instandhaltungskosten p.a. | Einheit |
|---|---|---|
| 1. – 5. Jahr | 7,50 € | pro m² NFL |
| 6. – 10. Jahr | 10,00 € | pro m² NFL |
| 11. – 15. Jahr | 12,00 € | pro m² NFL |
| ab 16. Jahr | 15,00 € | pro m² NFL |
| Garagen / Stellplätze | bis 90 € | pro Stellplatz p.a. |
Hinweise zur Differenzierung nach Objekttyp:
- Wohn- und Büroobjekte: volle Richtwerte
- Fachmärkte: ca. 50 % der Richtwerte
- Logistik / Produktion: ca. 30 % der Richtwerte
- Nur „Dach und Fach“-Instandhaltung: Reduktion bis 50 % möglich
Richtwerte: Instandhaltung Sondereigentum (Innen)
Zusätzliche Rücklage für Arbeiten innerhalb der Mietfläche.
| Zustand / Ausstattung | Empfehlung p.a. |
|---|---|
| Neubau / Kernsaniert | 3,00 – 5,00 € / m² |
| Gepflegter Bestand | 7,00 – 10,00 € / m² |
| Altbau / Renovierungsstau | 12,00 – 15,00 € / m² |
Richtwerte nicht umlagefähige Kosten
Deckt Verwalterhonorare und Verwaltungskostenrisiko ab.
| Objekttyp | Standard (Ø) | Range (Min – Max) |
|---|---|---|
| Wohnen | 5,00 € | 3,50 – 10,00 € |
| Büro / Praxis | 7,50 € | 5,00 – 10,00 € |
| Einzelhandel | 6,00 € | 4,00 – 8,00 € |
| Produktion / Industrie | 2,50 € | 1,50 – 4,00 € |
| Lager / Logistik | 1,50 € | 1,00 – 3,00 € |
| Garagen (Einzel) | 2,00 € | 1,50 – 3,00 € |
Richtwerte Mietausfallwagnis
(orientiert an österreichischer Bewertungspraxis und Marktbeobachtung)
| Objekttyp | Typisches Mietausfallwagnis (Bandbreite in % des Jahresrohertrags) | Erläuterung (Bewertungs-Praxis) |
|---|---|---|
| Kleine Wohnobjekte oder einzelne Wohnungen (wenige Wohneinheiten) | 3 % – 5 % (oft eher oberes Ende) | Wenige Mieter → höheres Risiko: Wenn eine Einheit leer steht, fällt ein größerer Mietanteil aus. Bei Einfamilienhäusern oder sehr kleinen Zinshäusern wird daher vorsichtigerweise ein etwas höherer Ausfallsatz angesetzt. |
| Große Wohnobjekte (viele Wohneinheiten) | 1 % – 3 % (oft ≈ 2 % üblich) | Viele Mieter → Risiko breiter gestreut: Leerstände einzelner Wohnungen wirken sich weniger stark auf den Gesamtertrag aus. In der Praxis werden bei größeren Mietwohnhäusern daher meist geringe Sicherheitsabschläge (um 2 %) angesetzt. |
| Altbau-Wohnobjekte mit Richtwertmieten | ~ 1 % – 3 % (oft am unteren Ende) | Unbefristete Bestandsmieter mit Richtwertmieten sorgen für sehr stabile Mieteinnahmen (geringe Fluktuation). Das Mietausfallwagnis wird hier häufig deutlich reduziert, teils nur ~ 1 % angesetzt. Die geringe Leerstands- und Ausfallsgefahr in klassischen Zinshäusern spiegelt sich in diesen niedrigen Werten wider. |
| Büroimmobilien | ~ 4 % – 8 % (typisch, je nach Objekt) | Gewerbliche Objekte weisen höheres Leerstands-/Ausfallsrisiko auf. Bei Büros sind Mieterbonität und Vertragslaufzeit entscheidend: In zentralen Lagen mit bonitätsstarken Unternehmen oft am unteren Ende (~ 4–5 %), während ältere oder spekulativ errichtete Büros in peripheren Lagen eher höhere Abschläge (bis ~ 8 %) erfordern. |
| Einzelhandelsimmobilien | ~ 5 % – 10 % (je nach Lage/Segment) | Im Einzelhandel hängt das Risiko stark von Lage und Mieterkonzept ab. Gute Einkaufsstraßen oder Shoppingcenter mit gesicherter Nachfrage erreichen meist niedrigere Leerstandsquoten (~ 5 %), während bei spezialisierten Shops in B-Lagen oder Branchen mit strukturellem Wandel ein höherer Abschlag (bis ~ 10 %) angesetzt wird. Generell werden in der Praxis ähnliche Größenordnungen wie bei Büros verwendet, mit Tendenz zum oberen Ende bei unsicherer Vermietbarkeit. |
| Logistik- & Industrieimmobilien | ~ 5 % – 8 % (üblich; bis ~ 10 % in Extremfällen) | Logistikobjekte (Lager/Industrie) haben oft wenige, große Mieter (teilweise Single-Tenant), was das Ausfallrisiko erhöhen kann. In vielen Fällen werden ca. 5 % angesetzt; empirisch wurden bei modernen Logistikimmobilien Bandbreiten von etwa 3 % bis 6 % beobachtet. Bei spezialisierten Hallen oder kurzer Restvertragslaufzeit kann vorsorglich ein höherer Wert (bis ~ 8 %, in Einzelfällen bis ~ 10 %) gewählt werden. |
Interne Instandhaltung (wohnungsinterne Reparaturen)
Zur internen Instandhaltung zählen alle kleineren Reparaturen innerhalb der Wohnung, die durch normale Abnutzung entstehen und nicht vom Mieter verschuldet sind. Typische Beispiele:
- Schleifen oder Ausbessern von Türstöcken
- Austausch von Wasserhähnen, Armaturen oder Dichtungen
- Erneuerung kleinerer Ausstattungselemente (Beschläge, Lichtschalter, Steckdosen)
- Kleinreparaturen an Fenstern, Türen oder Sanitärinstallationen
- usw.
Diese Aufwendungen gelten als laufende Erhaltungskosten, die vom Eigentümer zu tragen sind (MRG-konform).
Zusätzlich empfehlen wir, über die regulären Bewirtschaftungskosten hinaus einen kleinen Sicherheitsbetrag für interne Instandhaltung anzusetzen – etwa 1 € pro m² Nutzfläche pro Jahr. Dabei handelt es sich nicht um fixe Kosten, sondern um einen Erfahrungswert, der abbildet, dass solche Kleinreparaturen im Laufe der Nutzung regelmäßig auftreten können.
Anwendung von €/m² und % in der Praxis
Die Allround.Immo Software folgt der Bewertungspraxis, bei der unterschiedliche Kostenarten je nach Ursache und Abhängigkeit flächenbezogen (€/m²) oder ertragsbezogen (%) berechnet werden.
Damit wird gewährleistet, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnung realistisch, vergleichbar und praxisnah bleibt.
| Kostenart | Einheit | Begründung für die Berechnungsmethode |
|---|---|---|
| Instandhaltungskosten | €/m² Nutzfläche | Verschleiß und Erhaltung hängen von der Gebäudesubstanz und Fläche ab, nicht von der Miethöhe. Ein Dach oder eine Heizung kostet für ein Luxus-Penthouse ähnlich viel wie für eine günstige Wohnung – daher ist der Flächenbezug zwingend. |
| Nicht umlagefähige Kosten | €/m² Nutzfläche | Verwaltungskosten (Hausverwalter, Bankspesen) fallen meist pauschal pro Einheit oder pro Fläche an. Prozentuale Berechnung würde bei hohen Mieten zu falschen Kostenexplosionen führen. Die Berechnung in €/m² bildet reale Fixkosten am genauesten ab. |
| Mietausfallwagnis | % vom Jahresrohertrag | Stellt das wirtschaftliche Risiko dar. Ein Leerstand führt zu Ertragsverlust; dieser ist proportional zur Miethöhe. Daher ist eine prozentuale Berechnung der einzig sachlich richtige Ansatz. |
⚠️ Methodik-Hinweis: Warum €/m² statt Prozent?
In der Immobilienpraxis werden Bewirtschaftungskosten oft pauschal in Prozent vom Rohertrag geschätzt (z. B. „20 % für alles“).
Unsere Software rechnet genauer: Wir trennen bewusst zwischen flächenabhängigen Kosten (€/m²) und ertragsabhängigen Risiken (%).
Der Grund: Pauschale Prozentwerte liefern bei sehr hohen Mieten (z. B. Mikro-Appartements, Airbnb) oder sehr niedrigen Mieten (z. B. unsanierter Altbau, Leerstand) falsche Ergebnisse.
- Ein neues Dach kostet immer gleich viel – egal, ob die Wohnung für 5 €/m² oder 25 €/m² vermietet wird.
- Ein Hausverwalter kostet pro Einheit fast immer das Gleiche – unabhängig von der Miete.
Durch den Ansatz in €/m² (für Verwaltung & Instandhaltung) stellen wir sicher, dass Ihre Renditeberechnung auch bei extremen Mietpreisen realistisch bleibt und sachverständigenkonform ist.
Fazit
Die oben angeführten Werte stellen praxisnahe Pauschalansätze dar, die auf einer Kombination aus Bewertungsliteratur, Gutachterpraxis und Markterfahrung beruhen.
Sie dienen als realistische Orientierung für die Kalkulation von Bewirtschaftungskosten und spiegeln typische Durchschnittswerte wider, wie sie in der Praxis tatsächlich auftreten.
Selbstverständlich können die tatsächlichen Kosten je nach Objektzustand, Lage, Mietstruktur und Managementmodell abweichen.
Dennoch zeigen diese Richtwerte – nach bestem Wissen und in enger Abstimmung mit Fachquellen und praktischer Erfahrung erarbeitet – ein verlässliches, pauschal anwendbares Fundament für die Bewertung und Ertragsprognose unterschiedlichster Immobilienarten.
Indexanpassung der Bewirtschaftungskosten
Prozentuale Steigerung p.a. zur Simulation inflationsbedingter Kostenanpassung.
Fachlicher Hintergrund
Definition Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind sämtliche laufenden Aufwendungen, die dem Eigentümer entstehen, um das Objekt:
- ordnungsgemäß zu erhalten,
- zu verwalten und
- betriebsbereit zu halten.
Diese Kosten werden vom Jahresrohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.
Berechnungslogik in der Software
- Jahresrohertrag (Erträge)
− Bewirtschaftungskosten (Aufwendungen)
= Jahresreinertrag
Dieser Wert wird in allen Cashflow-, IRR-, ROI- und Ertragswert-Modulen verwendet.
Ziel des Moduls:
Vollständige Abbildung der laufenden Wirtschaftlichkeit des Objekts durch strukturierte Erfassung aller Mieterträge und Bewirtschaftungskosten nach österreichischem Bewertungsstandard.