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Modul: Halten
Das Modul Halten dient der Abbildung der laufenden Wirtschaftlichkeit eines Objekts während der Besitzphase.
Es erfasst Mieteinnahmen, laufende Bewirtschaftungskosten und bildet die Basis für Cashflow-, Rendite- und Ertragswertberechnungen.
Alle Daten werden in die Simulation der jährlichen Erträge, Aufwendungen und steuerlichen Effekte (AfA, Zinsaufwand, Indexierung) eingebunden.
Struktur
Erträge
Erfassung der Mieterträge (IST/SOLL) auf Basis der eingegebenen Nutzfläche.
| Feld | Beschreibung |
|---|---|
| Einheit | Bezeichnung der Mietfläche oder Nutzungseinheit (z. B. „Top 1“, „Büro EG“, „Lokal“). |
| Quadratmeter | Vermietete Fläche je Einheit. Die Software zeigt automatisch die verbleibende, noch nicht zugeordnete Fläche an. |
| Monatsmiete (EUR) | Nettomiete pro Einheit. Wird zur Berechnung des Jahresrohertrags herangezogen. |
| Preis pro m² | Durchschnittsmiete, wird dynamisch aus Fläche und Miete berechnet. |
| Jährliche Indexanpassung (%) | Automatische jährliche Anpassung der Mieteinnahmen zur Simulation inflationsgesicherter Verträge. |
Unterhalb der Eingabemaske werden der Gesamtmietertrag pro Monat und der Jahresrohertrag angezeigt.
Diese Werte fließen direkt in die Cashflow- und Ertragswertanalyse ein.
Aufwendungen
Erfassung der laufenden Bewirtschaftungskosten und Rücklagen.
Monatliche Rücklage
Checkbox „Monatliche Rücklage bekannt“ aktivieren, wenn tatsächliche Rücklagen (z. B. Wohnungseigentum) bekannt sind.
- Monatliche Rücklage in EUR → Wird direkt vom Nettoertrag abgezogen und in der AfA-Berechnung nicht berücksichtigt.
Gesamt-Bewirtschaftungskosten
Eingabe wahlweise pauschal in €/m² NFL oder detailliert über „Genauer konfigurieren“.
Detaillierte Konfiguration
| Kostenart | Berechnungsbasis | Beschreibung |
|---|---|---|
| Instandhaltungskosten | €/m² NFL p.a. oder % vom Ertrag | Laufende Erhaltungsarbeiten, Wartungen, kleinere Sanierungen. Basiswert abhängig vom Baualter (siehe unten). |
| Nicht umlagefähige Kosten | % vom Jahresrohertrag oder Pauschaler € Betrag | Verwaltungskosten, Buchhaltung, Eigentümervertretung, Bankspesen, Rechtsanwaltskosten, Gutachterkosten, Grundsteueranteile |
| Mietausfallwagnis | % vom Jahresrohertrag | Durchschnittlicher Mietausfall durch Leerstand oder Zahlungsausfälle. |
Richtwerte Instandhaltungskosten
| Nutzungsdauer | Instandhaltungskosten p.a. | Einheit |
|---|---|---|
| 1. – 5. Jahr | 7,50 € | pro m² NFL |
| 6. – 10. Jahr | 10,00 € | pro m² NFL |
| 11. – 15. Jahr | 12,00 € | pro m² NFL |
| ab 16. Jahr | 15,00 € | pro m² NFL |
| Garagen / Stellplätze | bis 90 € | pro Stellplatz p.a. |
Hinweise zur Differenzierung nach Objekttyp:
- Wohn- und Büroobjekte: volle Richtwerte
- Fachmärkte: ca. 50 % der Richtwerte
- Logistik / Produktion: ca. 30 % der Richtwerte
- Nur „Dach und Fach“-Instandhaltung: Reduktion bis 50 % möglich
Richtwerte nicht umlagefähige Kosten
| Objekttyp / Nutzung | Nicht umlagefähige Kosten | Einheit | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Wohnimmobilien | ≈ 3 – 5 % des Jahresrohertrags. | % | Entspricht dem in der Literatur genannten „Residuum“, der nach Abzug umlagefähiger Betriebskosten beim Eigentümer verbleibt. Realistisch 3 – 5 % vom Rohertrag. |
| Bürogebäude | ≈ 4 – 5 % des Jahresrohertrags | % | Gesamte marktfähige Betriebskosten ca. 4,50 €/m² monatlich (= 54 €/m² p.a.), wovon nur ein kleiner Teil nicht umlagefähig ist (~ 3–4 %). |
| Einzelhandel / Gewerbe | ≈ 3 – 5 % des Jahresrohertrags | % | Höhere Betriebskostenstruktur, aber nahezu vollständige Umlage auf Mieter üblich. Eigentümerkosten bleiben meist im Bereich 3–5 %. |
| Produktion / Industrie | ≈ 1,5 – 3 % des Jahresrohertrags | % | Geringe allgemeine Betriebskosten (~ 1,75 €/m² monatlich), jedoch können Leerstandskosten etwas höher anzusetzen sein. |
| Lager / Logistik | ≈ 1 – 2 % des Jahresrohertrags | % | Sehr geringe laufende Kosten (~ 1,25 €/m² monatlich = 15 €/m² p.a.), davon kaum nicht umlagefähig. Eigentümerkosten bestehen fast ausschließlich aus Leerstand und Versicherung. |
Richtwerte Mietausfallwagnis
(orientiert an österreichischer Bewertungspraxis und Marktbeobachtung)
| Objekttyp | Typisches Mietausfallwagnis (Bandbreite in % des Jahresrohertrags) | Erläuterung (Bewertungs-Praxis) |
|---|---|---|
| Kleine Wohnobjekte oder einzelne Wohnungen (wenige Wohneinheiten) | 3 % – 5 % (oft eher oberes Ende) | Wenige Mieter → höheres Risiko: Wenn eine Einheit leer steht, fällt ein größerer Mietanteil aus. Bei Einfamilienhäusern oder sehr kleinen Zinshäusern wird daher vorsichtigerweise ein etwas höherer Ausfallsatz angesetzt. |
| Große Wohnobjekte (viele Wohneinheiten) | 1 % – 3 % (oft ≈ 2 % üblich) | Viele Mieter → Risiko breiter gestreut: Leerstände einzelner Wohnungen wirken sich weniger stark auf den Gesamtertrag aus. In der Praxis werden bei größeren Mietwohnhäusern daher meist geringe Sicherheitsabschläge (um 2 %) angesetzt. |
| Altbau-Wohnobjekte mit Richtwertmieten | ~ 1 % – 3 % (oft am unteren Ende) | Unbefristete Bestandsmieter mit Richtwertmieten sorgen für sehr stabile Mieteinnahmen (geringe Fluktuation). Das Mietausfallwagnis wird hier häufig deutlich reduziert, teils nur ~ 1 % angesetzt. Die geringe Leerstands- und Ausfallsgefahr in klassischen Zinshäusern spiegelt sich in diesen niedrigen Werten wider. |
| Büroimmobilien | ~ 4 % – 8 % (typisch, je nach Objekt) | Gewerbliche Objekte weisen höheres Leerstands-/Ausfallsrisiko auf. Bei Büros sind Mieterbonität und Vertragslaufzeit entscheidend: In zentralen Lagen mit bonitätsstarken Unternehmen oft am unteren Ende (~ 4–5 %), während ältere oder spekulativ errichtete Büros in peripheren Lagen eher höhere Abschläge (bis ~ 8 %) erfordern. |
| Einzelhandelsimmobilien | ~ 5 % – 10 % (je nach Lage/Segment) | Im Einzelhandel hängt das Risiko stark von Lage und Mieterkonzept ab. Gute Einkaufsstraßen oder Shoppingcenter mit gesicherter Nachfrage erreichen meist niedrigere Leerstandsquoten (~ 5 %), während bei spezialisierten Shops in B-Lagen oder Branchen mit strukturellem Wandel ein höherer Abschlag (bis ~ 10 %) angesetzt wird. Generell werden in der Praxis ähnliche Größenordnungen wie bei Büros verwendet, mit Tendenz zum oberen Ende bei unsicherer Vermietbarkeit. |
| Logistik- & Industrieimmobilien | ~ 5 % – 8 % (üblich; bis ~ 10 % in Extremfällen) | Logistikobjekte (Lager/Industrie) haben oft wenige, große Mieter (teilweise Single-Tenant), was das Ausfallrisiko erhöhen kann. In vielen Fällen werden ca. 5 % angesetzt; empirisch wurden bei modernen Logistikimmobilien Bandbreiten von etwa 3 % bis 6 % beobachtet. Bei spezialisierten Hallen oder kurzer Restvertragslaufzeit kann vorsorglich ein höherer Wert (bis ~ 8 %, in Einzelfällen bis ~ 10 %) gewählt werden. |
Interne Instandhaltung (wohnungsinterne Reparaturen)
Zur internen Instandhaltung zählen alle kleineren Reparaturen innerhalb der Wohnung, die durch normale Abnutzung entstehen und nicht vom Mieter verschuldet sind. Typische Beispiele:
- Schleifen oder Ausbessern von Türstöcken
- Austausch von Wasserhähnen, Armaturen oder Dichtungen
- Erneuerung kleinerer Ausstattungselemente (Beschläge, Lichtschalter, Steckdosen)
- Kleinreparaturen an Fenstern, Türen oder Sanitärinstallationen
- usw.
Diese Aufwendungen gelten als laufende Erhaltungskosten, die vom Eigentümer zu tragen sind (MRG-konform).
Zusätzlich empfehlen wir, über die regulären Bewirtschaftungskosten hinaus einen kleinen Sicherheitsbetrag für interne Instandhaltung anzusetzen – etwa 1 € pro m² Nutzfläche pro Jahr. Dabei handelt es sich nicht um fixe Kosten, sondern um einen Erfahrungswert, der abbildet, dass solche Kleinreparaturen im Laufe der Nutzung regelmäßig auftreten können.
Anwendung von €/m² und % in der Praxis
Die Allround.Immo Software folgt der Bewertungspraxis, bei der unterschiedliche Kostenarten je nach Ursache und Abhängigkeit flächenbezogen (€/m²) oder ertragsbezogen (%) berechnet werden.
Damit wird gewährleistet, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnung realistisch, vergleichbar und praxisnah bleibt.
| Kostenart | Einheit | Begründung für die Berechnungsmethode |
|---|---|---|
| Instandhaltungskosten | €/m² Nutzfläche | Instandhaltungsaufwendungen hängen primär von der Gebäudefläche und dem Bauzustand, nicht vom Mietniveau ab. Ein Objekt mit 25 €/m² Miete verursacht keine höheren Erhaltungsaufwände als eines mit 15 €/m² – daher flächenbasierte Kalkulation. |
| Nicht umlagefähige Kosten | % vom Jahresrohertrag | Diese Kosten fallen typischerweise fix an, aber ihre Bedeutung im Verhältnis zum Ertrag ist ausschlaggebend für die Wirtschaftlichkeitsbewertung. Daher ist eine ertragsbasierte Darstellung üblich (meist 1 – 3 %). |
| Mietausfallwagnis | % vom Jahresrohertrag | Diese Position stellt einen Risikoabschlag auf die Erträge dar. Da das Risiko direkt proportional zum Ertrag ist (z. B. 2 % Mietausfall = 2 % weniger Erträge), wird die Berechnung in Prozent vom Jahresrohertrag durchgeführt. |
Richtwerte der Gesamtbewirtschaftungskosten nach Objekttyp
(basierend auf österreichischer Bewertungspraxis und Marktbeobachtung)
| Objekttyp | Instandhaltung
(% Rohertrag / €/m² p.a.) | Mietausfallwagnis
(% Rohertrag) | Nicht umlagefähige Kosten
(% Rohertrag) | Gesamt-Bewirtschaftungskosten
(% Rohertrag) | |----------------|----------------------------------------------------|------------------------------------|-------------------------------------------|-----------------------------------------------------------|------------------------------------------------------| | Wohnimmobilien | 10,0 % (≈ 12 €/m²) | 3,0 % | 3-5 % | 17 % | | Büroimmobilien | 7 % (≈ 12 €/m²) | 5,0 % | 4-5 % | 18 % | | Einzelhandelsimmobilien | 4 % (≈ 6 €/m²) | 6 % | 3-4 % | 16 % | | Logistikimmobilien | 3 % (≈ 3,3 €/m²) | 6,5 % | 2-3 % | 12,5 % |
⚠️ Hinweis zur prozentualen Eingabe:
Die Angabe der Bewirtschaftungskosten in Prozent vom Jahresrohertrag basiert auf durchschnittlichen Mietniveaus zwischen 12 € und 20 € pro m².Bei sehr niedrigen Mieten (< 10 €/m²) oder sehr hohen Mieten (> 25 €/m²) kann die prozentuale Berechnung verzerrte Ergebnisse liefern,
da viele Kostenarten – insbesondere Instandhaltung und Fixkosten – nicht proportional zur Miethöhe steigen oder fallen.👉 In solchen Fällen empfiehlt es sich, statt eines Prozentwerts einen pauschalen Ansatz in €/m² zu wählen
oder die Kosten detailliert zu konfigurieren, um realistischere Resultate zu erzielen.
Fazit
Die oben angeführten Werte stellen praxisnahe Pauschalansätze dar, die auf einer Kombination aus österreichischer Bewertungsliteratur, Gutachterpraxis und Markterfahrung beruhen.
Sie dienen als realistische Orientierung für die Kalkulation von Bewirtschaftungskosten und spiegeln typische Durchschnittswerte wider, wie sie in der Praxis tatsächlich auftreten.
Selbstverständlich können die tatsächlichen Kosten je nach Objektzustand, Lage, Mietstruktur und Managementmodell abweichen.
Dennoch zeigen diese Richtwerte – nach bestem Wissen und in enger Abstimmung mit Fachquellen und praktischer Erfahrung erarbeitet – ein verlässliches, pauschal anwendbares Fundament für die Bewertung und Ertragsprognose unterschiedlichster Immobilienarten.
Zusammenfassung der Logik
€/m²-Basis:
Wird verwendet für bau- oder substanzbezogene Aufwendungen (Erhaltung, Rücklagen, technische Anlagen).
→ Maßgeblich ist der physische Umfang der Immobilie.%-Basis:
Wird verwendet für ertrags- oder managementbezogene Aufwendungen (Verwaltung, Mietausfall, Risiko, Fixkosten).
→ Maßgeblich ist der wirtschaftliche Ertrag.
Diese Trennung sorgt dafür, dass:
- Ertragsstarke Objekte (z. B. Innenstadtwohnungen) nicht künstlich mit zu hohen Instandhaltungskosten belastet werden,
- und Ertragsschwächere Objekte (z. B. ältere Mietzinshäuser) realistischere Kostenrelationen aufweisen.
Ergebnis: Eine gutachterkonforme und marktrealistische Ertragsrechnung nach österreichischem Standard (analog WIDAB, ÖNORM B 1802-2, IVS).
Indexanpassung der Bewirtschaftungskosten
Prozentuale Steigerung p.a. zur Simulation inflationsbedingter Kostenanpassung.
Fachlicher Hintergrund
Definition Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind sämtliche laufenden Aufwendungen, die dem Eigentümer entstehen, um das Objekt:
- ordnungsgemäß zu erhalten,
- zu verwalten und
- betriebsbereit zu halten.
Diese Kosten werden vom Jahresrohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.
Berechnungslogik in der Software
- Jahresrohertrag (Erträge)
− Bewirtschaftungskosten (Aufwendungen)
= Jahresreinertrag
Dieser Wert wird in allen Cashflow-, IRR-, ROI- und Ertragswert-Modulen verwendet.
Ziel des Moduls:
Vollständige Abbildung der laufenden Wirtschaftlichkeit des Objekts durch strukturierte Erfassung aller Mieterträge und Bewirtschaftungskosten nach österreichischem Bewertungsstandard.