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Investmentscore
Der Investmentscore ist ein ganzheitliches, objektives Bewertungssystem für Immobilieninvestoren. Er analysiert die wichtigsten finanziellen, strukturellen und risikobezogenen Kennzahlen einer Immobilie und übersetzt sie in einen einzigen, klaren Score von 0 bis 100 Punkten.
Ziel des Investmentscore ist es,
- Immobilien vergleichbar zu machen,
- Rendite und Risiko objektiv zu messen,
- Entscheidungen datenbasiert, transparent und emotionsfrei zu treffen.
Jedes Modul bewertet einen bestimmten Bereich des Investments (z. B. Wirtschaftlichkeit, Lage, Risiko ...).
Alle Module zusammen ergeben den finalen Investmentscore.
Modul 1: Wirtschaftlichkeit
Gesamtgewichtung im Investmentscore: 45 %
Die Wirtschaftlichkeit misst die finanzielle Performance eines Immobilieninvestments. Bewertet werden vier international etablierte Buy-and-Hold-Kennzahlen:
- IRR – Gesamtrendite
- Cash-on-Cash – Liquiditätsrendite
- Equity Multiple – Kapitalvervielfacher
- DSCR – Banksicherheit
Alle Kennzahlen werden stufenlos (linear interpoliert) auf einer Skala von 0–100 Punkten bewertet.
Kennzahlen im Detail
1. IRR – Internal Rate of Return (Gesamtrendite)
Gewichtung: 35 %
Zeitraum: 15 Jahre
Bedeutung:
Der IRR misst die gesamte jährliche Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals über alle Cashflows und den Exit hinweg. Er bewertet die langfristige Gesamtperformance eines Investments.
Bewertung IRR (stufenlos):
| Punkte | IRR |
|---|---|
| 0 | ≤ 4,0 % |
| 25 | 6,5 % |
| 50 | 9,0 % |
| 75 | 11,5 % |
| 100 | ≥ 14,0 % |
Formel:
Variablen:
- EK₀ = eingesetztes Eigenkapital (auch Möbel und andere Investitionen)
- CFₜ = Cashflow im Jahr t (Miete – Bewirtschaftung – Bankrate)
- Exit = Netto-Verkaufserlös Jahr 15 (Verkaufspreis – Restschuld – Nebenkosten)
- Verkaufspreis = Wert der Immobilie im Jahr 15 inkl. jährlicher Wertsteigerung
- Restschuld nach 15 Jahren
- Nebenkosten gehören korrekterweise in die Berechnung und betreffen Notarkosten, Maklerkosten etc. sind aber in unserer Logik bereits in anderen Punkten berücksichtigt
- r = gesuchter IRR
- n = Anzahl der Jahre/Laufzeit
2. Cash-on-Cash Return – Liquiditätsrendite
Gewichtung: 30 %
Zeitraum: Durchschnitt der Jahre 1–5
Bedeutung:
Der CoC misst die reale Liquiditätsrendite in der kritischen Anfangsphase („Startup-Phase“) eines Investments. Zeigt sofort, wie „gesund“ die Immobilie läuft.
Bewertung CoC (stufenlos):
| Punkte | CoC |
|---|---|
| 0 | ≤ –2,0 % |
| 25 | 0,5 % |
| 50 | 3,0 % |
| 75 | 5,5 % |
| 100 | ≥ 8,0 % |
Formel:
Cash-on-Cash = (Ø Cashflow Jahre 1–5) / (eingesetztes Eigenkapital)
Variablen:
- Ø Cashflow = durchschnittlicher Cashflow (Ertrag – Aufwand – Annuität)
- eingesetztes Eigenkapital = Anzahlung + Nebenkosten + Start-Sanierung (gesamter € Betrag an selbst investiertem Geld)
3. Equity Multiple – Kapitalvervielfacher
Gewichtung: 20 %
Zeitraum: 15 Jahre Haltedauer
Bedeutung:
Der Equity Multiple zeigt das absolute Endergebnis eines Immobilieninvestments: Wie oft das eingesetzte Eigenkapital zurückkommt.
Bewertung Equity Multiple (stufenlos):
| Punkte | EM |
|---|---|
| 0 | ≤ 1,50x |
| 100 | ≥ 3,50x |
Formel:
Equity Multiple = (Summe aller Cashflows + Netto-Exit-Erlös) / (eingesetztes Eigenkapital)
Variablen:
- Summe aller Cashflows = alle jährlichen FCF-Werte über 15 Jahre
- Netto-Exit-Erlös = Verkaufspreis – Restschuld – Nebenkosten
- Verkaufspreis = Wert der Immobilie im Jahr 15 inkl. jährlicher Wertsteigerung
- Restschuld nach 15 Jahren
- Nebenkosten gehören korrekterweise in die Berechnung sind aber in unserer Logik bereits in anderen Punkten berücksichtigt
- eingesetztes Eigenkapital = gesamter Anfangseinsatz
4. DSCR – Debt Service Coverage Ratio (Banksicherheit)
Gewichtung: 15 %
Zeitraum: Durchschnitt der Jahre 1–7
Bedeutung:
Der DSCR misst die Kreditsicherheit: Kann die Immobilie den Kapitaldienst aus eigener Kraft decken?
Bewertung DSCR (stufenlos):
| Punkte | DSCR |
|---|---|
| 0 | ≤ 1,10 |
| 100 | ≥ 1,50 |
Formel:
DSCR = NOI / Kapitaldienst
Variablen:
- NOI (Net Operating Income) = Nettokaltmiete – nicht umlagefähige Betriebskosten (Verwaltung + Instandhaltung + Mietausfallwagnis + eigene Instandhaltungsrücklage ... in der software sind diese die gesamten Bewirtschaftungskosten)
- Kapitaldienst = jährliche Bankrate (Zins + Tilgung)
2. Zusammenfassung aller Werte
| Kennzahl | Zeitraum | Bedeutung | Gewichtung | 0 Punkte | 100 Punkte |
|---|---|---|---|---|---|
| IRR | 15 Jahre | Gesamtrendite inkl. Exit | 35 % | ≤ 4,0 % | ≥ 14,0 % |
| Cash-on-Cash | Ø Jahre 1–5 | Liquiditätsrendite | 30 % | ≤ –2,0 % | ≥ 8,0 % |
| Equity Multiple | 15 Jahre | Endergebnis | 20 % | ≤ 1,50x | ≥ 3,0x |
| DSCR | Ø Jahre 1–7 | Banksicherheit | 15 % | ≤ 1,10 | ≥ 1,50 |
3. Bewertungsmethode
Alle vier Kennzahlen werden linear interpoliert – ohne harte Sprünge:
- Unter Minimum → 0 Punkte
- Über Maximum → 100 Punkte
- Dazwischen → exakte Berechnung
Der Modulscore „Wirtschaftlichkeit“ ist die gewichtete Summe der vier Kennzahlen und bildet das finanzielle Rückgrat des gesamten Investmentscore.
Modul 2: Lage
Gesamtgewichtung im Investmentscore: 20 %
Das Modul bewertet die Standortqualität auf zwei Ebenen:
Mikrolage (50 %): Die Qualität der direkten Nachbarschaft (ca. 500 m Radius). Sie ist entscheidend für die Vermietbarkeit und den Leerstand.
Makrolage (50 %): Die Stärke der gesamten Stadt/Region. Sie ist entscheidend für die langfristige Wertsteigerung und Sicherheit.
Beide Ebenen werden separat analysiert und fließen zu gleichen Teilen in den Lagescore ein.
1. Mikrolage (Analysebereich: 500 m Radius)
| Nr. | Kriterium | Gewicht | Erhöht den Score (typisch 70–100) | Senkt den Score (typisch 0–30) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Demografische Struktur | 20 % | Zuzug > Abwanderung, junge Erwerbstätige, stabile Einkommen, kleine & mittlere Haushalte | Überalterung, Abwanderung, sehr geringe Einkommen, strukturelle Leerstände |
| 2 | Verkehrsanbindung | 15 % | Gute ÖPNV-Erreichbarkeit, schnelle PKW-Anbindung, Bahn < 500 m, Fahrradwege | Kein ÖPNV, schlechte Straßenanbindung, Bahn/Autobahn weit entfernt |
| 3 | Einkaufsmöglichkeiten | 10 % | Supermarkt <300 m, Drogerie <600 m, Nahversorgung fußläufig | Supermarkt >1 km, geringe Versorgung, Auto zwingend erforderlich |
| 4 | Gastronomie & Freizeit | 10 % | Parks, Spielplätze, Restaurants, Cafés, Fitness | Keine Freizeitflächen, monotone Wohn- oder Industriegebiete |
| 5 | Bildungseinrichtungen | 15 % | Kita <500 m, Schule <800 m, höhere Bildung gut erreichbar | Keine Schulen in Reichweite, lange Wege (>2 km) |
| 6 | Arbeitsplatzangebot | 15 % | Arbeitgeber in der Nähe, hohe Arbeitsplatzdichte, Pendlerfreundlichkeit | Strukturschwacher Raum, hohe Arbeitslosigkeit |
| 7 | Aufwertungspotenzial | 10 % | Neubauprojekte, Modernisierungen, positive Stadtteilentwicklung | Rückgang von Investitionen, negative Trends |
| 8 | Lärmbelastung & Luftqualität | 3 % | Ruhige Wohnstraße, kein Durchzugsverkehr, kein Industrieeinfluss | Hauptstraße, Bahntrasse, Industrie, schlechte Luftqualität |
| 9 | Kriminalität & Sicherheit | 2 % | Niedrige Deliktraten, subjektiv sichere Wohngegend | Hohe Kriminalität, belastete Hotspots |
2. Makrolage (Analyse der Stadt/Region)
Hier prüfen wir die Zukunftsfähigkeit des Standorts. Wird diese Stadt in 20 Jahren noch wachsen?
| Nr. | Kriterium | Gewicht | Erhöht den Score (70–100) | Senkt den Score (0–30) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Ökonomische Stabilität & Branchenstruktur | 25 % | Starke Wirtschaft, Branchenvielfalt, niedrige Abhängigkeiten | Schrumpfende Wirtschaft, Monostrukturen, Risikobranchen |
| 2 | Demografische Entwicklung & Zuzug | 20 % | Bevölkerungswachstum, positiver Wanderungssaldo | Abwanderung, schrumpfende Erwerbsbevölkerung |
| 3 | Arbeitsmarktlage & Kaufkraft | 20 % | Hohe Kaufkraft, niedrige Arbeitslosigkeit | Strukturelle Arbeitslosigkeit, geringe Kaufkraft |
| 4 | Infrastruktur | 10 % | Gute Verkehrsverbindungen, Digitalisierung, Flughafen | Schlechte Verkehrsanbindung, schwache digitale Infrastruktur |
| 5 | Politisch/regulatorische Stabilität | 10 % | Investorfreundliche Rahmenbedingungen, stabile Politik | Überregulierung, politische Unsicherheit, starke Mietrestriktionen |
| 6 | Hochschulstandort & Forschung | 10 % | Universitäten, FHs, Forschungseinrichtungen | Kein Hochschulstandort, geringe Innovationskraft |
| 7 | Immobilienmarktdynamik | 5 % | Stabile/steigende Preise, hohe Nachfrage, Mietwachstum | Preisverfall, Leerstände, gesättigter Markt |
3. Berechnung des Lage-Scores
Da ein gutes Objekt in einer schlechten Stadt (und umgekehrt) ein Risiko darstellt, gewichten wir beide Ebenen gleich stark. Der Gesamtscore für das Modul Lage ergibt sich aus der Kombination beider Werte.
Die Formel:
ScoreLage=(ScoreMikro×0,50)+(ScoreMakro×0,50)
Beispielrechnung:
Die Immobilie hat eine herausragende Mikrolage (Alles fußläufig, ruhig, grün): 90 Punkte.
Sie liegt jedoch in einer strukturschwachen Region mit Abwanderung: 40 Punkte.
Rechnung:(90×0,5)+(40×0,5)=45+20=65 Punkte
Interpretation: Der Score von 65 signalisiert dem Investor: "Das Objekt selbst liegt attraktiv (gut vermietbar), aber das Standort-Risiko der Region drückt die Gesamtwertung (Langfrist-Risiko)."
Modul 3: Objektzustand
Gesamtgewichtung im Investmentscore: 25 %
Das Modul „Objektzustand“ bewertet den baulichen und energetischen Zustand des Gebäudes anhand eines klar strukturierten, objektiven Punktesystems.
Jeder Schritt baut logisch auf dem vorherigen auf. Die Endbewertung reicht von 0 bis 100 Punkten.
Bewertungslogik im Überblick
Die Bewertung erfolgt in fünf Schritten:
- Grundpunkte nach Baujahr
- Bonus für Kernsanierung
- Energie-Multiplikator (HWB & fGEE – schlechterer Wert zählt)
- Denkmalschutz-Abzug
- Endformel
Diese Kombination erlaubt eine differenzierte Bewertung zwischen Altbau, saniertem Bestand und Neubau unter Einbeziehung der Energieeffizienz.
Schritt 1: Grundpunkte nach Baujahr
Wir bewerten die Bausubstanz anhand ihrer technischen Lebensdauer. Dabei gehen wir von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Neubauten (2025) starten mit 100 Punkten. Pro Jahr verliert das Gebäude 1,25 Punkte an Substanzwert. Alles, was älter als 80 Jahre ist (und nicht saniert wurde), liegt bei 0 Punkten.
(Basisjahr für die Tabelle: 2025)
| Baujahr | Punkte (exakt) | Bedeutung |
|---|---|---|
| ≤ 1945 | 0 | Lebensdauer technisch abgelaufen |
| 1955 | 12,5 | Nachkriegsbau / Altbestand |
| 1965 | 25 | 60er-Jahre Standard |
| 1975 | 37,5 | 70er-Jahre Beton |
| 1985 | 50 | "Halbzeit" der Lebensdauer |
| 1995 | 62,5 | Solider Bestand |
| 2005 | 75 | Moderner Standard |
| 2015 | 87,5 | Neuwertig |
| ≥ 2025 | 100 | Neubau / Erstbezug |
Schritt 2: Bonus für Kernsanierung
Berücksichtigt wird die Erneuerung der Hauptgewerke:
Dach, Fassade/Wärmedämmung, Fenster, Haustechnik (Heizung), Elektrik.
Definition „Kernsanierung“:
Mindestens 3 der 5 Hauptgewerke wurden vollständig erneuert.
| Zeitpunkt der Sanierung | Alter (Jahre) | Neu (Punkte) | Alt (war) | Begründung |
|---|---|---|---|---|
| Letzte 10 Jahre | 0 – 10 | +60 | +40 | Neuwertig. Das Haus ist technisch quasi ein Neubau. |
| 11 – 20 Jahre | 11 – 20 | +45 | +30 | Sehr gut. Technik ist absolut verlässlich. |
| 21 – 30 Jahre | 21 – 30 | +30 | +20 | Solide. Substanz trägt das Gebäude noch lange. |
| 31 – 40 Jahre | 31 – 40 | +15 | +10 | Funktional. Besser als nichts, aber erster Verschleiß. |
| > 40 Jahre / Nie | > 40 | 0 | 0 | Verpufft. Technisch wieder auf Baujahr-Niveau. |
Schritt 3: Energie-Multiplikator
Die Energieeffizienz wird über HWB (Heizwärmebedarf) und fGEE (Gesamtenergieeffizienz) bewertet.
Wichtig:
Es wird immer der schlechtere Wert (Minimum) der beiden Multiplikatoren verwendet.
So wird verhindert, dass ein guter Wert den schlechteren „schönrechnet“.
Oesterreich
HWB-Multiplikator
| HWB | Multiplikator |
|---|---|
| ≤ 15 | 1,00 |
| ≤ 25 | 0,97 |
| ≤ 35 | 0,93 |
| ≤ 50 | 0,88 |
| ≤ 80 | 0,80 |
| ≤ 120 | 0,65 |
| ≤ 160 | 0,50 |
| ≤ 200 | 0,35 |
| > 200 | 0,20 |
fGEE-Multiplikator
| fGEE | Multiplikator |
|---|---|
| ≤ 0,70 | 1,00 |
| ≤ 0,90 | 0,97 |
| ≤ 1,00 | 0,93 |
| ≤ 1,20 | 0,88 |
| ≤ 1,40 | 0,80 |
| ≤ 1,70 | 0,65 |
| ≤ 2,00 | 0,50 |
| ≤ 2,50 | 0,35 |
| > 2,50 | 0,20 |
Deutschland
| Klasse | kWh/(m²·a) | Multiplikator | Zustand / Bedeutung |
|---|---|---|---|
| A+ | < 30 | 1,00 | Passivhaus / Neubau-Standard |
| A | < 50 | 1,00 | Neubau-Niveau, Wärmepumpe etc. |
| B | < 75 | 0,95 | Gut modernisiert / Neubau Standard |
| C | < 100 | 0,90 | Durchschnittlicher Neubau / gut saniert |
| D | < 130 | 0,85 | Durchschnittlicher Altbau, teilweise saniert |
| E | < 160 | 0,70 | Altbau, energetisch auffällig ("alte Heizung") |
| F | < 200 | 0,55 | Schlechter Zustand, Handlungsbedarf |
| G | < 250 | 0,40 | Sehr schlechter Zustand, Hohe Kosten |
| H | > 250 | 0,20 | Sanierungsfall / "Schrottimmobilie" |
Energie-Multiplikator bestimmen
Multiplikator = MIN(HWB-Faktor, fGEE-Faktor)
→ Es zählt immer die schlechtere Kennzahl.
Schritt 4: Denkmalschutz-Abzug
Steht das Objekt unter Denkmalschutz, erfolgt ein fixer Abzug:
- Ja → –25 Punkte
- Nein → 0 Punkte
Grund: Denkmalschutz bedeutet erhöhte Sanierungskosten, geringere energetische Verbesserungsmöglichkeiten und hohe regulatorische Eingriffe.
Schritt 5: Endformel
Dies ist die finale Berechnung des Moduls Objektzustand. Sie führt Baujahr (Restnutzungsdauer), Sanierungsstatus und Energieeffizienz zusammen.
Die Logik:
- Substanz: Baujahr-Punkte (0–100) und Sanierungs-Bonus (0–60) werden addiert.
- Effizienz: Diese Summe wird mit dem Energie-Faktor (0,20 – 1,00) multipliziert.
- Restriktion: Der Denkmalschutz-Abzug erfolgt am Ende.
Die Formel:
Praxisbeispiele (Neu berechnet)
Hier sehen Sie die Auswirkung der Restnutzungsdauer (1,25 Pkt/Jahr Abzug) kombiniert mit dem erhöhten Sanierungsbonus.
(Basisjahr 2025)
| Objekt | Baujahr (Punkte) | Sanierung (Bonus) | Basis (Summe) | Energie-Faktor | Zwischenwert (×) | Denkmal (−) | End-Score |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Neubau (2025) | 100 | +60 (Neu) | 160,0 | 1,00 | 160,0 | 0 | 100 (Cap) |
| Altbau saniert (1950) | 6,25 | +45 (15 J.) | 51,3 | 0,88 | 45,1 | –25 | 20 (Mangelhaft) |
| 70er – unsaniert (1975) | 37,5 | 0 (>40 J.) | 37,5 | 0,50 | 18,8 | 0 | 19 (Sanierungsfall) |
| Gepflegt (1997) | 65,0 | +30 (28 J.) | 95,0 | 0,88 | 83,6 | 0 | 84 (Exzellent) |
| 90er – schlecht (1990) | 56,3 | 0 (Nie) | 56,3 | 0,35 | 19,7 | 0 | 20 (Sanierungsfall) |
| Historisch + Denkmal | 0 | +15 (35 J.) | 15,0 | 0,20 | 3,0 | –25 | 0 (Min) |
Interpretation:
- Gepflegt (1997): Durch die Bewertung der Restnutzungsdauer (65 Pkt) und den erhöhten Bonus für die 90er-Jahre-Technik (+30 Pkt) erreicht dieses Haus nun 84 Punkte. Das spiegelt wider, dass ein gepflegtes Haus aus den 90ern ein hervorragendes Investment ist.
- Altbau saniert (1950): Trotz guter Sanierung (+45) drücken das hohe Alter der Substanz (nur 6 Pkt Restwert) und der Denkmalschutz den Score auf 20 Punkte. Das signalisiert korrekt: Hier kaufen Sie ein Liebhaberobjekt mit Risiko, keine reine Ertragsmaschine.
Zusammenfassung des Moduls „Objektzustand“
- Klare, reproduzierbare Logik
- Hohe Transparenz für Nutzer
- Objektive Gewichtung von Baujahr, Sanierungsgrad und Energieeffizienz
- Keine Schönrechnungen (schlechtere Energiekennzahl zählt)
- Fairer Umgang mit Denkmalschutz (Risikoabschlag)
Dieses Modul bildet den realen baulichen Zustand sehr zuverlässig ab und beeinflusst die Rentabilität eines Investments erheblich.
Modul 4: Finanzierungs-Risiko
Gesamtgewichtung im Investmentscore: 10 %
Dieses Modul bewertet nicht die Kosten (Zinsen sind bereits in Modul 1 berücksichtigt), sondern die strukturelle Stabilität der Finanzierung. Es bestraft Klumpenrisiken und Unsicherheiten.
Der Score setzt sich zu je 50 % aus dem LTV (Verschuldungsgrad) und der **Zinsbindung (Planungssicherheit)**zusammen.
1. LTV (Loan-to-Value) – Beleihungsauslauf
Gewichtung: 50 % (innerhalb des Moduls)
Der LTV beschreibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Immobilienwert. Ein hoher LTV bedeutet zwar einen hohen Hebel für die Rendite (Modul 1), aber auch ein hohes Risiko für die Stabilität (Modul 4).
Die Ermittlung des Scores erfolgt in zwei Schritten:
Schritt 1: Berechnung der Kennzahl (LTV in %)
Zunächst berechnen wir den tatsächlichen Verschuldungsgrad.
Definition der Variablen:
Kreditsumme: Der tatsächliche Darlehensbetrag, den Sie bei der Bank aufnehmen.
Immobilienwert (Beleihungswert): Hier ist der Kaufpreis zum Zeitpunkt des Erwerbs (Jahr 0) gemeint.
- Wichtig: Ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und ohne Renovierungskosten (sofern diese nicht wertsteigernd von der Bank anerkannt und mitfinanziert werden). - Grund: Der LTV bewertet das Risiko zum Start. Zukünftige Wertsteigerungen spielen hier keine Rolle.
Schritt 2: Umrechnung in Punkte (Scoring)
Da ein hoher LTV ein hohes Risiko darstellt, muss der Score hier niedrig sein. Wir „drehen“ den Wert also um:
LTV ≤ 60 % (Sehr sicher) → 100 Punkte
LTV ≥ 100 % (Vollfinanzierung) → 0 Punkte
Für alle Werte dazwischen nutzen wir diese Formel zur Punktevergabe:
Beispiel:
Immobilienwert: 500.000 €
Kreditsumme: 450.000 €
Berechnung Kennzahl: 450.000/500.000=90%
Berechnung Punkte: 90 % liegt weit im Risikobereich (nahe an 100 %).
Abstand zu 60 % = 30 Prozentpunkte.
Range (100 - 60) = 40 Prozentpunkte.
30/40=0,75 (75 % des Risikos sind ausgeschöpft).
100−75=25 Punkte.
2. Zinsbindungsdauer – Planungssicherheit
Gewichtung: 50 %
Kurze Zinsbindungen sind spekulativ. Lange Zinsbindungen kaufen Sicherheit. Ein Buy-and-Hold-Investor braucht Planungssicherheit für den Cashflow.
Die Skala:
100 Punkte (Safe): ≥ 15 Jahre (Deckung oftmals über einen kompletten Immobilienzyklus).
0 Punkte (Risk): ≤ 2 Jahre (Variables Darlehen oder extrem kurzfristig).
Die Formel (Linear steigend):
Variablen:
JahreIst: Die vertraglich vereinbarte Zinsfestschreibung.
2: Untergrenze (alles darunter ist 0).
15: Obergrenze (alles darüber bleibt 100).
Beispiel: Bindung liegt bei 10 Jahren.
Abstand zum Minimum (2) = 8 Jahre.
Gesamte Range (15 - 2) = 13 Jahre.
Score = (8 / 13) × 100 = 61,5 Punkte.
3. Berechnung des Modul-Scores
Beide Sicherheitsfaktoren sind gleich wichtig. Ein sicherer LTV bringt nichts, wenn der Zins nächstes Jahr explodieren kann. Eine lange Bindung bringt nichts, wenn der LTV so hoch ist, dass die Bank bei 5 % Preisverfall den Kredit kündigt.
Endformel:
Rechenbeispiel für das Modul
Eine typische Einsteiger-Finanzierung:
LTV: 90 % (wenig Eigenkapital)
Bindung: 10 Jahre (Standard)
LTV-Score: 90% liegt bei 30/40 der Risikoskala. → 25 Punkte (Risikoreich).
Bindungs-Score: 10 Jahre liegen bei 8/13 der Sicherheitsskala. → 61,5 Punkte (Solide).
Gesamt-Score Finanzierung: (25+61,5)/2=43,3 Punkte
Interpretation: Der Score unter 50 warnt: "Die Finanzierung ist wackelig. Zwar ist die Zinsbindung okay, aber der hohe Verschuldungsgrad drückt die Sicherheit."
Hier ist die finale Zusammenführung als sauber formatiertes Markdown-Dokument. Ich habe die Formeln in LaTeX gesetzt, damit sie mathematisch präzise und gut lesbar sind.
Gesamtberechnung: Der Investmentscore
Der finale Investmentscore führt die Ergebnisse der vier Einzelmodule zusammen. Er ist die gewichtete Summe aller Teilbereiche und liefert eine einzige Kennzahl zwischen 0 und 100, die die Qualität des Investments auf einen Blick zeigt.
1. Die Gewichtung der Module
Jedes Modul beeinflusst das Endergebnis entsprechend seiner Relevanz für den Erfolg des Investments. Da der finanzielle Erfolg (Cashflow & Rendite) im Vordergrund steht, ist die Wirtschaftlichkeit am höchsten gewichtet.
| Modul | Bereich | Gewichtung | Fokus |
|---|---|---|---|
| Modul 1 | Wirtschaftlichkeit | 45 % | Rendite, Cashflow, Kapitalvervielfachung |
| Modul 2 | Lage | 20 % | Vermietbarkeit, Wertsteigerungspotenzial |
| Modul 3 | Objektzustand | 25 % | Sanierungsrisiko, Energieeffizienz, Substanzwert |
| Modul 4 | Finanzierung | 10 % | Stabilität der Bankstruktur, Zinsrisiko |
| Summe | Gesamt | 100 % |
2. Die Berechnungsformel
Der Gesamtscore berechnet sich als Summenprodukt der Modul-Scores und ihrer Gewichte:
3. Praxis-Beispiel: "Die solide Stadtwohnung"
Wir simulieren die Berechnung für eine typische Eigentumswohnung aus den 1990er-Jahren in einer mittelgroßen Stadt.
Die Einzelwerte:
Modul 1 (Wirtschaftlichkeit): Gute Rendite (IRR 10 %), Cashflow leicht positiv. → Score: 70 Punkte
Modul 2 (Lage): Gute Infrastruktur, aber kein Hotspot. → Score: 60 Punkte
Modul 3 (Zustand): Baujahr 1995, gepflegt, Energie mittelmäßig (HWB 100). → Score: 55 Punkte
Modul 4 (Finanzierung): 100 % Finanzierung (riskant), aber 15 Jahre Zinsbindung. → Score: 40 Punkte
Die Rechnung:
4. Interpretation: Was bedeutet der Score?
Der Investmentscore dient als Ampelsystem für die Kaufentscheidung.
| Score-Bereich | Kategorie | Handlungsempfehlung |
|---|---|---|
| 0 – 40 | 🔴 Mangelhaft / Risiko | Finger weg! Rendite oder Risiko-Struktur massiv unattraktiv. Nur für Profis mit Turnaround-Strategie. |
| 41 – 60 | 🟠 Durchschnitt | Prüfen & Nachverhandeln. Investment ist „okay“, aber kein Selbstläufer. Oft Kaufpreis zu hoch oder Sanierungsstau. |
| 61 – 80 | 🟢 Gut / Solide | Kaufen. Gesundes Investment mit ausgewogenem Chancen-/Risikoprofil. Standard für Vermögensaufbau. |
| 81 – 100 | 🟣 Exzellent / Unicorn | Sofort zuschlagen. Seltene Top-Deals mit hoher Rendite, Top-Lage und starkem Zustand. |
Zusammenfassung des Systems
Das System zwingt den Investor, alle Aspekte zu betrachten und verhindert den "Tunnelblick" auf die Rendite.
Beispiel für die Schutzfunktion:
Ein Objekt mit fantastischer Rendite (100 Punkte in Modul 1), das aber eine Bruchbude ist (10 Punkte in Modul 3) und in einer sterbenden Region liegt (10 Punkte in Modul 2), wird im Gesamtscore entlarvt:
Ergebnis: Trotz "Traumrendite" landet das Objekt nur im orangen Bereich ("Durchschnitt"). Das System macht das verborgene Risiko transparent und schützt vor Fehlkäufen.